前两天，国家统计局公布了5月房地产的销售数据。
从数据上看，今年1-5月新建商品房同比下滑2.9%，其中住宅销售面积同比下降2.6%，住宅销售额同比下降2.8%，下降幅度与1-4月相比稍有扩大。
数据来源：国家统计局
可以说，当下的楼市已经进入了一个瓶颈期，自今年开春以后，累计跌幅已经持续在2-3%中徘徊，仍未回正。
单看数据，确实比较一般，不过凡事都会有双面性，大家也不用过于悲观。
至少从明面看，整个市场还是比较平稳，并没有像往常出现过激的“跳水”行为，如预期所料，整个市场仍在做结构上的调整，处于弱修复的态势。
那整个5月的楼市走向如何，市场还给我们释放什么信号，接下来明源君和大家解读一下。
五月楼市量价下滑局面修复
但市场风险仍不可小觑
以单月来看，四月的关税大战可谓对经济泼了一盆冷水，楼市也因经济动荡受到打击。
所幸的是，五月市场表现还是让人较欣喜，前期销量下滑局面已基本修复。
据明源数字营销院统计，5月全国项均来访认购环比上涨20%左右，认购同比上涨4%，整体与今年3月销量持平，相较去年也有较优的表现。线上获客不停歇，点击了解
数据来源：明源数字营销院（统计来源，全国项均认购-来访数据）
与此同时，受供应结构及4月低基数影响，约5成以上的城市价格环比有上涨，涨幅集中在5-10%。
市场回暖背后，主要还是以核心热点城市来托底，据分析，近6成一二线城市量价呈现正增长。
得益于中贸易战的缓和，叠加国内新政，低迷紧张的行情得以缓解。
不过，数据的回涨并不能代表风险已经消除，尤其面对当下的国内外的经济形势，仍存在隐患。AI创意工场，天天有内容，周周有爆款
一方面，国际环境的动荡让楼市仍有可能加剧资产的抛压。
五月的关税战的缓和，确实给经济带来了短暂的复苏。
比如5月出口金额同比上涨近137亿美元，且在新出口的PMI指数上，相较四月上涨2.8%，有明显反弹。但值得注意的是，实际新出口PMI指数仍低于50%，处于收缩区间，外部的经济仍未达到完全复苏态势。
再加上近期国际形势的动荡，种种的外部不确定经济因子随时都会对楼市再度重创。
最直接的反映在楼市上就是会让国内资现金流承压，很多资本会把手里的资产抛售，以增加手上的现金流，导致二手房挂牌量上升，价格折扣明显，实现以价换量。
根据调研数据显示，5月除了北上广深一线城市，其余能级城市的二手房议价空间同比仍在不断扩大，同比增长8-25%不等；而在二手房的挂牌量上，同比增幅达到7-10%。
数据来源：AUR，统计范围来源贝壳，城市范围为重点研究40城。
另一方面，国内消费情绪仍处低位，投资积极性仍受压制。
转向国内，多项指数表明消费情绪仍处低迷。
比如根据5月消费者信心指数及招工前瞻指数显示，的确有了小幅回暖，但相较于2023年，仍处于低位震荡。
而520的降息举措，让国内LPR下调10个基点，当下的名义利率确实处于历史低位。
但是，五月CPI同比下滑0.1%，实际利率却为3.6%（实际利率 =5年期LPR - 通货膨胀率（CPI）），仍处于较高水平。
数据来源：国家统计局，wind
实际利率偏高，一方面会让社融成本偏高，企业的投资积极性受到压制，另一方面也会掣肘消费买房的积极性。
可以发现，当下的楼市已不是简单的从市场量价进行预判，更需要掌握宏观的经济动态，隐患仍未解除，至少宏观经济层面仍存在较多不确定性，接下来的楼市仍不敢松懈。
所幸的是，宏观调控的“有形之手“持续在维护市场的稳态，接下来的6-7月，随着各个城市一揽子政策的出台及中央政治局会议召开，势必也会让经济有了新的走向。
“好房子”逐步占领市场份额
多地认购去化超7成
今年“好房子”首次被写入政府工作报告，“好房子”建设也成为各地部署地产工作、提升住房品质的重要发力点。而5月1日，“好房子”新规宣告正式落地实施。那实际市场的反响如何？
答案是正向的。
五月销量上涨，好房子的入市功不可没，对于五月市场热度起到了很好的“托举”效果，尤以高量级城市率先发声。
根据克而瑞监控的数据，5月全国25个重点城市的开盘去化率为40%，同比上涨12%。其中成都、长沙、重庆等城市开盘去化达到了70%以上，主要是新规项目及改善项目的供应加大。
以成都为例，5月7个项目8次开盘，均为新规项目，其中在城市二环内的新规项目达到了开盘千人摇号，直接售罄，剩余3个加推项目虽属城市价格洼地，但是也能实现当月持销售罄。
长沙也不例外，据不完全统计，五月入市的项目中，有超20个项目为新规产品，均为“0公摊”、“负公摊”户型。凭借产品优势，他们去化率均达到90%以上。
此次成都、长沙新规项目中，大部分为改善高端的产品，主要集中在120-160㎡，在五月该面积段的的产品成交中，遥遥领先，达到了1500套以上！
数据来源：明源数字营销院（各城市认购数据）
好房子入市，一时间也成为了市场的热点话题，除了在线下产品加大供应，做好营销推广，线上的内容输出也逐步白热化。
在明源统计的五月短视频播放量，TOP20热门视频主要来自于国央企及部分头部民企，像联发、龙湖、绿城、保利等，均有百万级播放量，大部分围绕当下“好房子”的四代宅，新规产品解读。人人都能做爆款视频，点击了解
从某一层面，线上拓客已经成为头部房企和普通房企营销手段的一道分水岭，这也即将成为他们拓客的重要流量密码。
比如，五月头部房企直播天数均值为20天，较普通房企多了5天；头部房企人均观看市场为80s，普通房企为71s。在线上拓客手段，头部房企无论是质或量上都比普通房企要占优。
数据来源：明源数字营销院（头部房企选取：TOP20强，知名房企等）
毋庸置疑，市场好房子的供应将不断加大，势必会在市场刮出一个浪潮，而新规产品也势必推动产品实用价值不断放大，市场的品质时代也宣告终于来临。
营销促销+渠道双管齐下
不同能级城市营销手段分化明显
从市场反馈看，此次五月去库存效果还是比较明显的。
截至5月末，全国商品房待售面积比4月末减少715万㎡，已经实现连续三个月下滑。
而一二线城市的去库存效果更是明显，据克而瑞数据统计，从去年10月开始，高量级城市的去库存不断加码，目前库存水平接近19年水平，去化周期达到了15-16个月，虽说仍处高位，但已经是近一年新低。
去库存加速除了高品质产品的带火，还由于在节点下，房企的优惠力度及渠道手段正在加强。
明显发现，高、低量级城市的营销手段会有所侧重。
一方面，四五线城市着重于通过以价换量，加速去化。
据明源数据营销院统计，受五一及端午节点影响，五月各能级城市折扣放大，折扣放大了1-2%，尤其四五线城市，折扣优惠已经增加6个点左右。
相较于高量级城市的价格韧性，低能级城市“以价换量”仍是主要营销手段，尤其在重大节点，这种效果将会持续放大。
另一方面，一二线城市着重加大分销，提升佣金比例，有效去库存。
据数据统计，依赖渠道赋能，五月一线，新一线城市的渠道占比已经达到了6-7成，比四五线城市高出10%，环比更是上涨了5%。
数据来源：明源数字营销院
尤其在核心城市的外围区域，渠道带客成交效果也逐步显现。
典型如西安，部分外围区域项目通过提升佣金点数等方式促进渠道带客，配合价格优势，带动成交，5月认购达到百套以上；郑州5月销量红盘基本上都是特价+佣金的刚需刚改盘，在高利益的刺激下整体销量持续冲高。
营销手段的分化，也让三四线城市需更多关注之后的生存之道。
相较高量级城市，三四线的项均转化率明显要更高的，主要由于这些小城市本身客户容量低，来访量少，但更依赖于老带新，自来访等精准拓客，因此更需要拓展好本地的熟人圈层。
除了高品质的产品发生外，线上做更大更好的声量已经成为重要的营销手段，依赖熟人环境，扩大下沉市场的认知，让自身的品牌影响力得到更好的触达。
总结：
经历短暂的低迷，五月的市场总算有了修复，不过市场危机仍未解除，复杂的国内外经济环境仍是掣肘市场回暖的核心因子。
当下，“东风”未至，面对错综复杂的市场环境，楼市需要做的还是不忘初心，做好产品品质，强化耐心营销能力，方可在长周期的市场博弈中得以生存。